深圳民商訴訟律師通過江門市純某某裝飾建材發(fā)展有限公司訴某某足浴城、蘇某盛租賃合同糾紛案解析如下：
裁判要旨：
在民法典施行前，承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，當承租人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)租合同所約定的租賃期限超過承租人剩余租賃期限時，對于超出部分的約定的效力，在民法典實施后，人民法院應適用民法典第七百一十七條的規(guī)定，認定轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的事實并不影響轉(zhuǎn)租合同效力。至于轉(zhuǎn)租合同是否有效，則應根據(jù)《中華人民共和國民法典》總則編第六章民事法律行為的效力部分相關規(guī)定來判定。
基本案情：
案外人吳某興從某產(chǎn)業(yè)公司處承租了房屋經(jīng)營，租賃期限自2001年5月10日至2015年6月30日。雙方按合同約定履行至合同期滿，其后未續(xù)簽租賃合同，但仍繼續(xù)按照原合同約定履行租賃事宜。期間，吳某興將其從某產(chǎn)業(yè)公司處租賃的房屋交由江門市純某某裝飾建材發(fā)展有限公司(以下簡稱純某某公司）轉(zhuǎn)租給蘇某盛經(jīng)營，蘇某盛作為某某足浴城經(jīng)營者與純某某公司多次簽訂《商鋪租賃合同》，約定租賃期限至2020年7月9日止。合同簽訂后，某某足浴城僅向純某某公司支付租金至2017年8月，并于2018年12月25日才將租賃商鋪騰退給純某某公司。據(jù)此，純某某公司向法院提起訴訟要求某某足浴城、蘇某盛支付自2017年9月1日至2018年12月25日期間拖欠的租金1080868.52元。另，江門市蓬江區(qū)人民法院于2018年12月7日作出（2018）粵0703民初1084號民事判決，認定吳某興與某產(chǎn)業(yè)公司租賃關系于2017年8月3日解除，自合同期滿后至租賃合同關系解除期間雙方存在不定期租賃關系。
裁判結果：
江門市蓬江區(qū)人民法院于2020年7月15日作出（2020）粵0703民初336號民事判決：
一、蓬江區(qū)某某足浴城（經(jīng)營者蘇某盛）應于本判決書發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向純某某公司支付占有使用費386042元；
二、駁回純某某公司的其他訴訟請求。
純某某公司、某某足浴城均不服一審判決，向江門市中級人民法院提起上訴。
江門市中級人民法院于2021年2月3日作出（2020）粵07民終4278號民事判決：
一、撤銷廣東省江門市蓬江區(qū)人民法院（2020）粵0703民初336號民事判決第二項；
二、變更廣東省江門市蓬江區(qū)人民法院（2020）粵0703民初336號民事判決第一項為“某某足浴城（經(jīng)營者蘇某盛）應于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向純某某公司支付租金900868.52元；
三、駁回純某某公司的其他訴訟請求。
宣判后，某某足浴城提起再審申請。
廣東省高級人民法院于2021年7月6日作出（2021）粵民申4430號民事裁定：
駁回某某足浴城的再審申請。
裁判理由：
法院生效裁判認為：一審法院在作出本案一審判決時根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）第十五條的規(guī)定及在先生效判決認定純某某公司與某某足浴城簽訂的商鋪租賃合同期限超出2017年8月3日的部分無效并無不當。但是，《中華人民共和國民法典》第七百一十七條的規(guī)定中并無關于轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分約定無效的相關內(nèi)容。由此可見，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的事實并不影響合同效力。根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第八條“民法典施行前成立的合同，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定合同無效而適用民法典的規(guī)定合同有效的，適用民法典的相關規(guī)定”的規(guī)定，涉案《商鋪租賃合同》應認定為有效，對雙方當事人均具有約束力。由于某某足浴城實際占有使用租賃房屋至2018年12月25日，而租金僅支付至2017年8月，故仍應支付2017年9月至2018年12月25日間的租金，而支付標準則應按照合同約定的標準計算。經(jīng)核算，某某足浴城尚需支付純某某公司租金900868.52元。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國民法典》第717條
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第8條、第28條