【案件緣由】
2017年,家住杭州蕭山區(qū)的曹斌看中一套400多萬(wàn)元的二手房。因?yàn)閷?duì)價(jià)格、地段、周邊配套等都十分滿意,曹斌當(dāng)即支付定金10萬(wàn)元,并與房東簽訂了合同:只要一個(gè)月內(nèi)曹斌湊足首付款200萬(wàn)元,貸款審批通過(guò)就可以辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
為了盡快湊足首付款,曹斌找到一家房產(chǎn)中介,打算把自己現(xiàn)有的一套小戶型住宅以低價(jià)賣出。沒(méi)過(guò)多久,中介就幫曹斌找到一對(duì)意向購(gòu)買房產(chǎn)的夫妻,他們看完房子之后十分滿意,最終以200萬(wàn)元的價(jià)格簽訂了定金合同。
幾天之后,在雙方準(zhǔn)備簽訂轉(zhuǎn)讓合同的時(shí)候,這對(duì)夫妻突然打起感情牌,問(wèn)曹斌簽訂轉(zhuǎn)讓合同上能不能只寫120萬(wàn)元,實(shí)際還是支付200萬(wàn)元,只不過(guò)這樣可以少繳納幾萬(wàn)元的稅費(fèi),大家掙錢都不容易,動(dòng)動(dòng)手指就能省下一大筆錢,何樂(lè)而不為呢?
曹斌起初是不同意的,擔(dān)心這樣做自己沒(méi)有保障。買家為了讓曹斌放心,抬著胸脯表示可以再簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,上面注明200萬(wàn)元的實(shí)際支付款。礙于人情面,曹斌半推半就同意了。
根據(jù)合同協(xié)議,120萬(wàn)元購(gòu)房款到賬之后,曹斌與對(duì)方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,隨后便等待剩余的80萬(wàn)元。然而,盡管曹斌不斷催促余款,對(duì)方卻找各種理由拖延,最終微信回復(fù)一個(gè)“我已支付全部房款”便刪除了曹斌。
曹斌非常著急,自己的購(gòu)房合同馬上就要支付首付款了,如果要不到這80萬(wàn)元余款,自己的10萬(wàn)元定金也會(huì)打水漂。他打電話過(guò)去,卻顯示對(duì)方電話號(hào)碼不存在。他找到中介,希望中介能夠幫忙,但中介也表示愛(ài)莫能助,建議曹斌最好去法院起訴。
無(wú)奈之下,曹斌找到律師,打算提起民事訴訟。但是,短時(shí)間內(nèi)他拿不到這80萬(wàn)元的話,自己的購(gòu)房合同就造成違約,不僅定金拿不回來(lái),還需要賠償一筆違約金。
【現(xiàn)身說(shuō)法】
所謂購(gòu)房的“陰陽(yáng)合同”,是指當(dāng)事人對(duì)同一事項(xiàng)訂立兩份合同,其中一份對(duì)外稱為“陽(yáng)合同”,一份對(duì)內(nèi)稱為“陰合同”。“陽(yáng)合同”是給稅務(wù)人員看的,主要目的是逃避政策監(jiān)管、逃稅漏稅。對(duì)內(nèi)的“陰合同”,才是雙方真實(shí)意愿的表達(dá)。
本案例中,“陽(yáng)合同”就是雙方簽訂的120萬(wàn)元交易價(jià)格的轉(zhuǎn)讓合同,“陰合同”則是注明200萬(wàn)元實(shí)際支付價(jià)格的補(bǔ)充協(xié)議。實(shí)際操作中,“陰合同”可能以紙質(zhì)形式存在,也可能僅僅是口頭協(xié)議。
《民法典》第一百五十四條規(guī)定:行為人與相對(duì)人惡意串通,損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。也就是說(shuō),本案例中,曹斌簽訂的補(bǔ)充合同是無(wú)效合同。
還有重要的一點(diǎn)就是,案例中簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為已經(jīng)構(gòu)成偷稅逃稅。因此,雖然曹斌起訴至法院可以判定補(bǔ)充合同無(wú)效,追回自己的損失,但如果涉案金額超過(guò)一定數(shù)額,雙方便有可能構(gòu)成刑事犯罪,需要被道究刪事責(zé)任并處罰金。
《民法典》第五百八十七條規(guī)定:債務(wù)人履行債務(wù)的,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金。最后,曹斌當(dāng)時(shí)交付的購(gòu)房定金也拿不回來(lái)了。
【合同糾紛律師】
其實(shí),簽訂“陰陽(yáng)合同”最初都是為了少繳稅款,但這么做的風(fēng)險(xiǎn)非常大。且不說(shuō)合同不受法律保護(hù),一旦查出還可能承受牢獄之災(zāi)。更重要的是,“陰陽(yáng)合同”交易糾紛極其頻繁,這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于買賣雙方來(lái)說(shuō)是均等的。
無(wú)論是買家做低價(jià)格逃稅,還是賣家做高價(jià)格騙取貸款,一旦對(duì)方要求按照“陽(yáng)合同”支付款項(xiàng),事情便會(huì)陷入困境—無(wú)論是協(xié)商還是起訴,都會(huì)消耗雙方的時(shí)間和金錢成本。