廣東省高級人民法院關于審理物業(yè)服務合同糾紛案件的指引
為正確審理物業(yè)服務合同糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，根據(jù)《中華人民共和國民法典》等法律法規(guī)和有關司法解釋規(guī)定，結合審判實踐，制定本指引。
一、本指引適用于物業(yè)服務人與業(yè)主因物業(yè)服務合同而產生的民事糾紛。
物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人行使權利、承擔義務違反物業(yè)服務合同或者法律、行政法規(guī)、管理規(guī)約引起物業(yè)服務合同糾紛的，參照適用本指引。
二、有下列情形之一的，物業(yè)使用人可以作為民事訴訟的原告或者被告:
(一)物業(yè)使用人與物業(yè)服務人直接簽訂物業(yè)服務合同;
(二)物業(yè)使用人與業(yè)主約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)費，并經(jīng)物業(yè)服務人同意;
(三)物業(yè)使用人違反物業(yè)服務合同、管理規(guī)約或法律、行政法規(guī)的:
(四)與物業(yè)使用人有利害關系的其他情形。
物業(yè)使用人單獨作為原告或者被告的訴訟，符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十五條規(guī)定的，人民法院應當追加業(yè)主參加訴訟。
三、業(yè)主委員會為處理民法典第二百七十八條規(guī)定的業(yè)主共同決定事項以外的事項提起訴訟的，應以自己為原告，并提交依法成立的材料。
業(yè)主委員會未備案的，不影響業(yè)主委員會的訴訟主體資格，有相反證據(jù)證明的除外。
四、業(yè)主委員會為處理民法典第二百七十八條規(guī)定的業(yè)主共同決定事項提起訴訟的，應以自己為原告，提交依法成立的材料及業(yè)主大會就有關事項的決議。涉及承認、放棄、變更訴訟請求等業(yè)主利益重大事項的，還應取得業(yè)主大會的特別授權。特別授權可以在管理規(guī)約等小區(qū)自治性文件中預先授予。
未提交業(yè)主大會就有關事項的決議的，不予受理;已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。
五、訴訟期間，業(yè)主委員會任期屆滿的，分別以下情形處理:
(一)已選舉產生新業(yè)主委員會的，由新業(yè)主委員會繼受原業(yè)主委員會的權利義務，繼續(xù)進行訴訟;
(二)未選舉產生新業(yè)主委員會的，由原業(yè)主委員會繼續(xù)進行訴訟。原業(yè)主委員會拒絕或者確定無法繼續(xù)進行訴訟的，法院依照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第五十八條通知物業(yè)所在地的居民委員會，由其代行業(yè)主委員會職責或者指導業(yè)主大會依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條指定業(yè)主代表參加訴訟。管理規(guī)約等另有約定的，從其約定，自原業(yè)主委員會拒絕或者無法繼續(xù)進行訴訟之日起九十日，居民委員會怠于代行職責或者業(yè)主大會未指定業(yè)主代表，原業(yè)主委員會作為原告的，按撤回起訴處理;原業(yè)主委員會、業(yè)主大會作為被告的，缺席判決。
六、未依法成立業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會息于提起訴訟的，經(jīng)過業(yè)主大會依法授權的業(yè)主可以代表全體業(yè)主提起訴訟。未依法成立業(yè)主大會的，符合民法典第二百七十八條規(guī)定要求的業(yè)主可以代表全體業(yè)主提起訴訟。
業(yè)主代表提起訴訟，應當提交相關決議，涉及承認、放棄、變更訴訟請求等業(yè)主利益重大事項的，還應取得特別授權。
七、業(yè)主為處理本指引第三條、第四條規(guī)定的事項提起訴訟的，不予受理。業(yè)主委員會參加訴訟后，業(yè)主要求參加訴訟的，不予準許，但該業(yè)主具有獨立請求權的除外。
僅涉及單個業(yè)主或者部分業(yè)主利益的，單個業(yè)主或者部分業(yè)主可以自己的名義對物業(yè)服務人提起訴訟。
八、業(yè)主委員會未取得業(yè)主大會的授權或者未按業(yè)主大會授權簽訂物業(yè)服務合同，且在一審法庭辯論終結前未取得業(yè)主大會追認的，該合同無效。物業(yè)服務人主張適用民法典第一百七十二條認定合同有效的，不予支持。
居民委員會根據(jù)法律法規(guī)等規(guī)范性文件的授權代行業(yè)主委員會職責簽訂物業(yè)服務合同的，參照前款規(guī)定處理，業(yè)主委員會或者業(yè)主代表以建設單位未經(jīng)招標投標程序選聘物業(yè)服務人主張前期物業(yè)服務合同無效的，不予支持。
九、物業(yè)服務合同無效或者不生效，物業(yè)服務人請求支付物業(yè)費的，法院可結合物業(yè)服務合同約定、雙方的過錯情況、物業(yè)服務人實際提供的服務項目和質量、當?shù)卣块T制定的指導價等因素合理確定物業(yè)費支付標準。
十、無書面物業(yè)服務合同，物業(yè)服務人以已提供物業(yè)服務為由請求業(yè)主支付物業(yè)費的，應予支持;業(yè)主大會已經(jīng)依法解聘并明確告知物業(yè)服務人拒絕其服務的除外。
未約定物業(yè)費計收標準的，法院可結合物業(yè)服務人提供的服務項目和質量，參照當?shù)卣块T制定的指導價確定。
十一、業(yè)主自接收物業(yè)之日起支付物業(yè)費。辦理物業(yè)交付手續(xù)的，視為接收物業(yè)。
業(yè)主未接收物業(yè)的，物業(yè)服務人無權訴請支付物業(yè)費;業(yè)主已取得物業(yè)權屬證書，或者物業(yè)交付時間已經(jīng)生效法律文書認定的除外。
十二、業(yè)主轉讓物業(yè)時約定由受讓人交納產權變更登記之前的物業(yè)費，通知物業(yè)服務人后其表示同意的，由受讓人交納;未通知物業(yè)服務人，或者物業(yè)服務人未表示同意的，由原業(yè)主交納。業(yè)主設立居住權或者出租、出借物業(yè)時約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費的，不得對抗物業(yè)服務人;通知物業(yè)服務人的，物業(yè)使用人負連帶交納責任。約定明確排除該段期間業(yè)主支付物業(yè)費的義務并經(jīng)物業(yè)服務人同意的，由物業(yè)使用人交納。
十三、司法拍賣房屋的公告注明該房屋可能拖欠的物業(yè)費水電等費用均由買受人承擔，物業(yè)服務人同意的，房屋產權變更前的欠費由買受人承擔;不同意的，由原業(yè)主承擔。
拍賣公告僅提示房屋可能拖欠物業(yè)費或水電等費用，未明確由買受人承擔的，房屋產權變更前后的欠費由原業(yè)主、買受人各自承擔。
十四、物業(yè)服務人調高物業(yè)費收費標準，應當認定為民法典第二百七十八條第一款第(九)項規(guī)定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。未按該條第二款規(guī)定組織表決的，調高后的收費標準對業(yè)主不產生效力。
建設單位在與業(yè)主簽訂房屋買賣合同后調高前期物業(yè)服務合同收費標準、變更服務項目等的，參照前款規(guī)定處理。
十五、商業(yè)物業(yè)業(yè)主以同一物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主大會決議僅提高商業(yè)物業(yè)的收費標準，或者提價幅度不合理地大于住宅物業(yè)為由拒絕支付物業(yè)費的，法院告知其另行對業(yè)主委員會提起撤銷權訴訟，本案中止審理。物業(yè)服務人及業(yè)主委員會同意的，可以追加業(yè)主委員會為第三人參加訴訟。商業(yè)物業(yè)業(yè)主另行提起訴訟獲得支持或在本案中抗辯成立的，法院對物業(yè)服務人超出提價前物業(yè)費標準或合理提價幅度的部分請求不予支持。提價前無約定物業(yè)費標準的，參照同地段相應物業(yè)的收費標準確定住宅物業(yè)業(yè)主以同一物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主大會決議僅提高住宅物業(yè)的收費標準，或者提價幅度不合理地大于商業(yè)物業(yè)為由拒絕支付物業(yè)費的，依照前款的規(guī)定處理。
十六、物業(yè)服務合同未約定逾期支付物業(yè)費違約金，物業(yè)服務人以違約行為發(fā)生時全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率(LPR)的130%標準為限主張逾期付款損失的，可予支持。
業(yè)主抗辯約定的逾期支付物業(yè)費違約金過高，物業(yè)服務人不能舉證證明實際損失的，法院可將違約金標準調整為一年期LPR的 130%-150%。
人民法院不主動調整違約金，但已有生效法律文書調整同一物業(yè)服務區(qū)域內其他業(yè)主的違約金標準的除外。
十七、物業(yè)費按房屋權屬證書載明的建筑面積計算;無權屬證書的，按商品房買賣合同約定的建筑面積計算。
業(yè)主委托測量的物業(yè)面積與前款規(guī)定的證書或者合同載明的面積不一致的，按后者面積計算物業(yè)費。
十八、前期物業(yè)服務合同載明業(yè)主敗訴時負擔物業(yè)服務人追討物業(yè)費而產生的律師費等費用，業(yè)主主張該條款不屬于合同內容的，應當依照民法典第四百九十六條的規(guī)定予以審查。該條款屬于合同內容的，對物業(yè)服務人支付律師費等費用的訴請酌情予以支持。
十九、住宅前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)費超出指導價的，業(yè)主有權拒絕支付或者請求退還已支付超出部分物業(yè)費，但該收費標準已經(jīng)價格主管部門核定的除外。
二十、物業(yè)服務合同已約定每期物業(yè)費支付期限的，訴訟時效自各期物業(yè)費履行期限屆滿之日分別起算。未約定支付期限的,訴訟時效自物業(yè)服務人主張權利之日起算;物業(yè)服務人給予寬限期的，從寬限期滿之日起算。
二十一、物業(yè)服務合同約定日常支出費用、水電等分攤費用由業(yè)主承擔，業(yè)主以物業(yè)服務人未公示或者未向業(yè)主委員會、業(yè)主大會報告為由拒絕支付的，不予支持;當事人另有約定的除外。對侵犯知情權的行為，告知業(yè)主另尋法律途徑解決。
業(yè)主以物業(yè)服務人未公示或者未向業(yè)主委員會、業(yè)主大會報告為由拒絕支付物業(yè)費的，參照前款規(guī)定處理。
二十二、物業(yè)服務存在嚴重瑕疵，業(yè)主請求減少物業(yè)費的，法院可酌情支持。物業(yè)服務人有下列情形之一的，應當認定物業(yè)服務存在嚴重瑕疵:
(一)對物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分、共用設施設備維護管理不善，或者對物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主共有部分的清潔、綠化和基本秩序等未盡服務職責造成環(huán)境惡化,影響業(yè)主的正常生活;
(二)將應當提供的物業(yè)服務整體轉委托給第三人，或者支解后分別轉委托給各第三人;
(三)因物業(yè)服務存在瑕疵曾受行政處罰;
(四)其他在服務過程中違反合同約定，影響業(yè)主正常生活的情形。
二十三、物業(yè)服務人以業(yè)主遲延或者拒絕支付物業(yè)費為由訴請求業(yè)主按約定支付違約金，法院經(jīng)審理查明物業(yè)服務存在瑕疵的，法院可以根據(jù)當事人的申請酌情減免違約金。
二十四、業(yè)主起訴請求物業(yè)服務人配合在自有產權車位上安裝充電樁的，應予支持。有關行政主管部門認為安裝充電樁不符合安全規(guī)范等規(guī)定的除外。
物業(yè)服務人以未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議為由不予配合的，不予支持。
開發(fā)商作為出租人，車位長期承租人起訴請求物業(yè)服務人配合在承租車位上安裝充電樁的，參照第一、二款的規(guī)定處理。
二十五、小區(qū)共有部分或共有設施破損導致業(yè)主財產損失，業(yè)主起訴請求物業(yè)服務人承擔修復、賠償責任的，法院可綜合導致?lián)p害的原因、物業(yè)服務人是否盡到管理維護、檢修的責任等事實，確定物業(yè)服務人在過錯范圍內承擔的責任。
二十六、業(yè)主違反管理規(guī)約的，物業(yè)服務人有權執(zhí)行管理規(guī)約收取違約金。業(yè)主主張違約金過高的，依照民法典第五百八十五條的規(guī)定處理。
物業(yè)服務人不得采取任何罰款措施，訴請支付罰款的，不予支持。